Is het de moeite waard om onroerend goed in Montenegro te kopen en hoe doe je dat het beste?

In de kindertijd hebben velen waarschijnlijk gedroomd van een huis aan zee, omdat het zo romantisch is om in een resort te wonen. Volwassenen kopen zo'n onroerend goed soms niet zozeer om hier permanent te wonen of om op vakantie te gaan zonder zich zorgen te maken over boeken, maar om geld te verdienen met het verhuren van woningen. Datzelfde Montenegro ontvangt jaarlijks meerdere keren meer toeristen dan er mensen wonen, wat betekent dat er gedurende het seizoen constant vraag zal zijn naar een goed gelegen appartement en het snel zijn vruchten kan afwerpen.

Bij het bestuderen van de kenmerken van onroerend goed in Montenegro, moet worden opgemerkt dat appartementen en huizen in dit land een groot aantal voordelen kunnen hebben. Overweeg de belangrijkste met betrekking tot de meerderheid van de te koop staande woningen.

• De vraag naar huurwoningen voor de korte termijn in Montenegro is de afgelopen jaren snel gegroeid en er worden geen voorwaarden voorzien voor een daling van de vraag. In 2017 overschreed het aantal bezoekers van het land voor het eerst de 2 miljoen en blijft het gestaag groeien. Lage prijzen, in vergelijking met veel andere resorts, trekken toeristen hier aan, en de staat heeft ook een visumvrij regime ingevoerd met de meeste van zijn buren en veel post-Sovjet-landen. Als gevolg hiervan zorgen 20% van de gasten uit Servië, Rusland en Oekraïne samen voor hetzelfde bedrag, tot 10% van de bezoekers wordt geleverd door Bosnië en Herzegovina, maar ook rijke toeristen uit West-Europa komen hier.

• De investeringsaantrekkelijkheid van de huisvestingssector van het land is goed omdat er transparante en realistische regels zijn opgesteld voor buitenlandse investeerders, die in dit opzicht sterk doen denken aan de voorbeeldige Europese Unie. Bovendien besefte het land pas na de onafhankelijkheid in 2006 hoeveel het aan toerisme kan verdienen, want hier is na die datum een ​​enorme woningvoorraad gebouwd. Dit betekent dat er veel nieuwe gebouwen worden gebouwd met behulp van moderne technologieën, daarnaast is het geen probleem om een ​​leegstaand appartement te koop te vinden.

• Als je wilt, kun je relatief goedkope woningen vinden in Montenegro - hier werkt de gemiddelde prijs per vierkante meter niet eens bij benadering. Het hangt allemaal af van een aantal specifieke kenmerken, bijvoorbeeld de historische waarde van een gebouw verhoogt de tarieven, maar de aanwezigheid van een stuk grond in de buurt voor een kansrijke ontwikkeling drukt de prijs sterk. Hierdoor kunnen exact dezelfde woningen op een afstand van 300 meter van elkaar verschillende prijzen hebben. Bovendien worden de prijzen beïnvloed door de geografische factor - in de prestigieuze kuststad Budva is woningen het duurst, de rest van de kust is iets goedkoper, maar in de outback zijn de prijzen veel lager, hoewel de bergen hier ook mooi zijn .

• Fiscaal en gemeentelijk beleid in Montenegro draagt ​​hier ook alleen maar bij aan het kopen van woningen. Bijvoorbeeld, bij het kopen van een appartement op de secundaire markt, zal de belasting slechts 3% van de kosten bedragen, maar als de verkoper zelf de ontwikkelaar is, zal zelfs een dergelijke te hoge betaling niet gebeuren. De jaarlijkse belasting voor eigenaren varieert van 0,1% tot 1% van de kosten per vierkante meter in deze regio, maar dit is sowieso niet veel.

• Investeren is niet beperkt tot investeringen in woningbouw - grotere investeerders bouwen infrastructuur zoals scholen met Engelse of Russische instructietaal, jachthavens en vele andere voorzieningen. Een dergelijke verbetering van de situatie draagt ​​er verder aan bij dat toeristen hier massaal komen, waardoor het nog voordeliger wordt om hier woningen te verhuren.

• Montenegro wordt beschouwd als een van de meest milieuvriendelijke landen., omdat er hier geen serieuze industrie is, en daarom lijkt de verdere groei van het toeristisch potentieel heel natuurlijk.

Natuurlijk zijn er ook bepaalde nadelen, maar die zijn relatief weinig en voor veel mensen onbeduidend. Het is echter voor u dat ze een ernstig nadeel kunnen blijken te zijn, daarom zullen we ze ook overwegen.

• Montenegro heeft de officiële status van kandidaat voor toetreding tot de Europese Unie, maar is er nog geen geworden, en het kan niet worden gezegd dat dit op korte termijn zal gebeuren. Voor veel investeerders uit de post-Sovjet-ruimte is het kopen van een huis in het buitenland ook handig in het kader van een vereenvoudigde ontvangst van een Schengenvisum, ook het bezitten van een appartement in een EU-land, je kunt een verblijfsvergunning aanvragen en vervolgens een paspoort.

• Montenegro heeft een prominent provinciaal socialistisch verleden - ondanks de ingevoerde innovaties hapert de infrastructuur in vergelijking met West-Europa. Zo is er vrijwel nergens in het land centrale verwarming, hoewel de temperatuur in de winter, zelfs aan een relatief warme kust, slechts 3-7 graden Celsius is.

Het is gebruikelijk dat de lokale bevolking het pand met airconditioners verwarmt, maar hier kan het elektriciteitsnet al uitvallen - stilstand door piekbelasting is nog steeds geen wonder. Onder andere de mentaliteit en opleiding van het lokale personeel is gewoon iets tussen het geroemde Europa en onze lelijke realiteit, die sommige van de rijke toeristen kan afschrikken.

Zoals hierboven vermeld, benaderde de staat de ontwikkeling van toeristische infrastructuur op een georganiseerde manier - in ieder geval werden percelen in handen gegeven van particuliere ontwikkelaars, en degenen die de uitgegeven fondsen wilden terugverdienen, haastten zich om een ​​enorme hoeveelheid woningen te bouwen. Enerzijds had de overvloed aan aanbiedingen moeten leiden tot een zekere daling van de vastgoedprijzen, maar in het geval van Montenegro zien we dat hier beginnen de investeringen al vruchten af ​​te werpen.

De praktijk leert dat bij het kopen van een huis in Montenegro is het heel logisch om niet zelf op zoek te gaan naar een object om te kopen, maar om hulp te zoeken bij lokale adviseurs... U kunt zelf niet eens globaal begrijpen waarom een ​​duur huis zoveel kost, en door voor een goedkoper huis te kiezen, weet u niet zeker of u alle risico's van zo'n aankoop kent.

Deskundigen merken op dat de groeiende vraag de afgelopen jaren ontwikkelaars intensief aanspoort en ze streven ernaar om de faciliteiten in aanbouw zo snel mogelijk te voltooien, wat onvermijdelijk lijdt onder de kwaliteit van de constructie. Aangezien er in dit bergachtige land periodiek aardbevingen plaatsvinden, is het de moeite waard om herhaaldelijk na te denken voordat u een appartement koopt in een "onvoltooid" nieuw gebouw.

Bovendien is het niet ongewoon om klachten te horen dat: gebouwen aan de voet van de bergen hebben een verhoogde neiging om geleidelijk te rollen en zelfs in te storten.

Wat de eerste regel betreft, zal het vele malen moeilijker zijn om hier woningen te kopen, al was het maar omdat hier de vraag van bijzonder rijke buitenlanders bijzonder hoog is. Een paar jaar geleden schreven enkele invloedrijke westerse media dat ongeveer 14% van het hele grondgebied van Montenegro al door buitenlanders was gekocht, en het moet worden aangenomen dat ze vooral geïnteresseerd zijn in de kust. Hoe dan ook, er zijn zelfs hier opties, wees bereid om een ​​zeer aanzienlijk bedrag uit te geven.

De Montenegrijnse huizenmarkt heeft een enorm prijsbereik - te veel factoren beïnvloeden de prijsstelling. Neem bijvoorbeeld de woningvoorraad - je kunt een appartement krijgen, zowel in een oud hoogbouwgebouw, dat niet fundamenteel verschilt van een typisch Sovjetgebouw, als in een relatief nieuw gebouw, al gebouwd in de dagen van onafhankelijkheid, rekening houdend met rekening houden met alle moderne bouweisen.

Nogmaals, ergens in de bergen of zelfs in de hoofdstad Podgorica kunnen de prijzen iets onder het gemiddelde blijken te zijn, maar de grote vraag is hoeveel een dergelijke investering zal opleveren, want statistieken tonen aan dat de overgrote meerderheid van de buitenlandse toeristen niet zo snel veel naar de bergen als naar de zee.

Al deze factoren laten ons niet toe om de gemiddelde prijs per vierkante meter te bepalen - meer precies, het kan worden berekend, maar in de praktijk levert het geen voordeel op, omdat het goedkoper en veel duurder kan zijn. Als je nog steeds geïnteresseerd bent en op zijn minst een algemeen idee wilt hebben van op hoeveel je moet rekenen, moet je weten dat 40 duizend euro het minimumkapitaal is waarmee je een kleine studio van 20 vierkante meter kunt kopen.

Een klein familieappartement met een oppervlakte van ongeveer 50 vierkante meter kost op die manier 60 duizend.

Als u geïnteresseerd bent in een huis met een perceel, worden de kosten grotendeels bepaald door het gebouw en niet door het gebied zelf. Een huis van 60 meter op de binnenplaats van 200 vierkante meter kan bijvoorbeeld ongeveer 80 duizend euro kosten, maar een ruime villa van 200 vierkante meter met een perceel van nog eens 300 zal trekken voor een goede 170 duizend.

Het prijsverschil hangt niet alleen af ​​van de nabijheid van de zee, maar ook van de specifieke geografische ligging. Allereerst wordt in elke regio het uitzicht vanuit het raam zeer gewaardeerd, woningen worden als bijzonder indrukwekkend beschouwd, van waaruit zowel de bergen als de zee duidelijk zichtbaar zijn.

Van nature, een enorme bonus is dat de omgeving zijn eigen toegang tot de zee heeft, idealiter een eigen strand, waar buitenstaanders, behalve op uitnodiging van de eigenaar, niet kunnen komen.

Als we het hebben over de regio's, dan worden de topplaatsen meestal de Budva Riviera (de nabijheid van het resort Budva) en Boko-Kotorska (de kust van de baai van Kotor, inclusief Tivat) genoemd.

U kunt proberen geld te besparen door ergens aan de Barskaya Riviera of zelfs in de buurt van Ulcinj een accommodatie te kiezen. Tegelijkertijd moet u begrijpen dat de kosten om een ​​​​reden lager zijn - er zijn minder mogelijkheden voor eliterecreatie, toeristen zijn niet zo enthousiast om daarheen te gaan en daarom zal de winst waarschijnlijk niet zo hoog zijn.

Zoals uit het bovenstaande duidelijk wordt, is het staatsburgerschap van Montenegro voor de verwerving van onroerend goed in het land natuurlijk niet vereist - in feite is de staat integendeel geïnteresseerd in buitenlanders die hun geld hier investeren, en daarom de procedure zoveel mogelijk vereenvoudigd. Bovendien, hoewel de vooruitzichten en timing van de toetreding van Montenegro tot de Europese Unie nog niet helemaal duidelijk zijn, denken veel mensen tegenwoordig dat het verkrijgen van een paspoort van dit land een goede manier is om spoedig burger van de Europese Unie te worden.

Het is een andere zaak dat hier niet alles zo eenvoudig is - Montenegro vraagt ​​nogal wat voor de daadwerkelijke verkoop van een paspoort. Om onroerend goed in de wildernis te kopen om een ​​document te verkrijgen, moet u betalen vanaf 250 duizend euro, en in een ontwikkelde regio - vanaf 350 duizend, en nog eens 100 duizend moet in ieder geval worden overgemaakt naar de rekeningen van de staat zelf. Bovendien wordt deze optie niet aan iedereen aangeboden - binnen drie jaar na de lancering van het programma (2018-2021) moet een aanvraag worden ingediend en zullen slechts 2000 gelukkigen worden geselecteerd uit alle aanvragers die mogen deelnemen.

Als er geen groot geld is, kun je een langere weg gaan, eerder een verblijfsvergunning in het land hebben gekregen. Als je hier een huis hebt gekocht, krijg je een tijdelijke verblijfsvergunning, die maar een jaar geldig is - gedurende deze tijd moet je voet aan de grond krijgen en aanvullende redenen krijgen om te blijven. Als je geen baan hebt gevonden en je niet hebt gehuwd met iemand uit de buurt, kun je alleen zonder visum als het gekochte object meer dan 40 duizend euro kost - dan kun je je verblijfsvergunning verlengen.

Ongeacht welk type onroerend goed u besluit te kopen in Montenegro - een appartement, een stuk grond of een huis - uw transactie begint met een zogenaamde voorlopige overeenkomst. Het zegt niet veel - het beschrijft de voorwaarden voor het sluiten van een deal (wat, waar, wanneer, voor hoeveel, van wie en aan wie), houdt rekening met de methode en voorwaarden van betaling, en schrijft ook het bedrag van de aanbetaling voor, meestal ongeveer 10% van de overeengekomen waarde van het gekochte object. Het opgegeven bedrag van de borgsom moet worden overgemaakt aan de vorige eigenaar, die verplicht is om hiervoor een bewijs af te geven dat hij het in de voorovereenkomst voorgeschreven geld heeft ontvangen.

Daarna wordt het hoofdverkoopcontract gesloten, waarvan de wettelijke registratie alleen van toepassing is op de staatsnotarissen van Montenegro - dit zijn de regels van het land. Er zijn hier al merkbaar meer gemarkeerde punten - naast wat hierboven is beschreven, moet bijvoorbeeld worden vermeld dat de verkoper ermee instemt het object opnieuw te registreren bij een andere persoon.

Zoals hierboven vermeld, bij het kopen van een woning op de secundaire markt voor staatsburgers van post-Sovjetlanden, bedraagt ​​de belasting 3% van het bedrag. In het algemeen, zoals de praktijk leert, verhogen belastingen, juridische ondersteuning en herregistratie samen de kosten met ongeveer 5%, dus bij het kiezen van een woning moet u ook rekening houden met een dergelijke marge.

De clausule dat de verkoper niets tegen heruitgifte zal hebben, is belangrijk om de reden dat: elke nieuwe eigenaar moet de aankoop logischerwijs onmiddellijk voor zichzelf registreren in het staatskadaster... Volgens de Montenegrijnse wetgeving kan dit echter niet op elk moment in de toekomst worden gedaan, maar in de eerste 30 dagen vanaf de datum van de transactie. Het is beter om niet te experimenteren met wat er gebeurt als de legalisatie niet binnen de voorgestelde termijn gebeurt, en zodat er geen onnodige problemen zijn bij de verkoper die "van gedachten is veranderd" en een spaak in het wiel heeft gezet, een clausule over zijn instemming met verlenging wordt speciaal in het contract vermeld.

Als u een gratis stuk grond koopt en van plan bent om zelf aan ontwikkeling te doen, is het de moeite waard om te overwegen dat in Montenegro lang niet alle grond verdere ontwikkeling omvat. Er kunnen veel redenen zijn waarom een ​​bepaalde site, vanuit het oogpunt van wetgeving, niet geschikt is om te bouwen, maar u zult deze status van het gebied nauwelijks kunnen veranderen, en elk gebouw dat door u uit onwetendheid of onbeschaamdheid is gebouwd, zal worden beschouwd als illegaal en kunnen worden gesloopt ...

Veel van onze landgenoten, die van plan zijn onroerend goed in de Adriatische Zee te verwerven, besluiten "extra" onroerend goed in hun thuisland te verkopen om geld te helpen. Het opdelen van één procedure in twee fasen vertraagt ​​het proces enorm en brengt veel papierwerk met zich mee. Daarom willen sommige potentiële investeerders een dergelijk idee niet eens overwegen, omdat het te moeilijk is om uit te voeren. In feite kan het probleem iets eenvoudiger worden opgelost dan het lijkt.

Er zijn internationale makelaarskantoren die de dienst aanbieden om bijvoorbeeld Russisch onroerend goed te ruilen voor Montenegrijns onroerend goed. In plaats van twee afzonderlijke transacties, die elk veel tijd in beslag kunnen nemen, wordt er een en vrij snelle voorgesteld, aangezien u niet op zoek bent naar een koper voor Russisch onroerend goed of een verkoper van Montenegrijns onroerend goed - dit is, overweeg, de dezelfde rechtspersoon. Hierdoor krijgt u misschien nooit geld in handen, maar wacht u niet tot het object dat u verkoopt is gekocht - specialisten komen gewoon op het opgegeven adres en schatten hoeveel het huis of appartement dat u aanbiedt, mag kosten.

Door samenwerking met een serieus bedrijf, kunt u het proces van herregistratie vereenvoudigen, zelfs als het een deel van het budget "vreet"... Bovendien werken dergelijke diensten meestal alleen voor Moskou, St. Petersburg en andere grote steden waar veel vraag is naar onroerend goed.

Antwoorden op vragen over het kopen van onroerend goed in Montenegro worden gegeven in de volgende video.